1月15日，中国统计局发布2020年12月份70个一二线城市产品住宅市场价格变化情况统计信息。资料显示，昆明新创建产品住宅市场价格同期相比上涨5.6%，同比上涨0.3%；云南大理新创建产品住宅市场价格同期相比上涨1.7%，环比下跌0.2%。

二手住宅市场价格层面，昆明同期相比上涨3.0%，同比上涨0.1%。而云南大理同期相比上涨2.5%，环比下跌0.2%。

新闻记者梳理发现，这也是2018年1月至2020年12月，36月至今，云南大理二手住宅销售价格指数，持续3月环比下跌。新创建产品住宅销售价格指数，持续2月环比下跌。

由此前中国统计局发布的物价指数情况显示：

9月，云南大理新创建产品住宅销售价格指数同比上涨0.2%，同期相比上涨4.2%；二手住宅销售价格指数层面，同比上涨0.3%，同期相比上涨4.5%。

10月，云南大理新创建产品住宅销售价格指数环比价格与9月差不多，同期相比上涨3.5%。二手住宅销售价格指数层面，云南大理环比下跌0.1%，同期相比上涨4.0%。

11月，云南大理新创建产品住宅销售价格指数环比价格下挫0.1%，同期相比上涨2.5%。二手住宅销售价格指数层面，云南大理同期相比上涨3.3%，环比下跌0.1%。

1月12日在下午，锐理数据发布了《2020年昆明房地产业市场调查报告》，锐理数据昆明总经理梁红霞阐述了2020年昆明房地产业市场呈现出来的好几个发展趋势。在今年的锐理的年度报告和以往有点不一样，在研究上年市场的前提下，也对2021年和今后5年昆明房地产业市场发展趋向进行了预测分析。

疫情冲击

买房者消费观产生变化

住宅市场管理层产品都是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高档新项目增加，别墅的供应较2019年有所增长，高层住宅销售业务较2019年明显下降，价格上，高层和洋房产品平稳增长，独栋别墅产品报价呈跌势。

2020年，70-110平米刚需产品交易量扩大，而130平米之上总面积段交易量显著缩小；与此同时，豪宅别墅新项目增加，200平米之上供应和销量增长幅度大，市场分裂显著。从报表上能够得知，70-110平米住宅的交易量约为总成交的40%。

2020年，疫情冲击，许多买房者消费观产生变化，对低密度大规模住宅需求强烈。依据锐理数据，2020年1-9月份，昆明卖出去了153套1000万以上豪宅别墅。

在今年的住宅价钱稳定或下滑

5年之后住宅平均价破2万

昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销量超过供给量状态，从2019年1月逐渐供货加重，销量低于供给量，价钱增长幅度在2019年7月逐渐变缓。

现阶段昆明产品住宅去化周期达13月，库存量不断上涨，去化周期从2020年4月起呈线性增长，预估2021年库存量将稳步增长，去化周期还将继续增加，将会对销售量与价格造成较大的影响。

梁红霞详细介绍，2020年昆明住宅市场销售量降低显著，供求比不断上涨，价格比较于2019年稳定小涨。在未来市场价钱将进入调节环节，2021年预估展现稳定或是价格降低发展趋势。

但从长期来看，根据房子价格、人口数量、土地资源楼盘价格跟客户消费力等几个相关系数r，运用线性回归方程将房子价格做为自变量开展未来五年持续增长的计算；次之根据计算出来的价钱，对销量和人口数量开展权重计算计算，从而形成未来五年销售量与价格状况。

依据计算，预估2025年昆明住宅价格是2.12-2.36万余元/平米，销售量为864.31-1034.37万平方。

据克而瑞数据，昆明已经有29个楼盘均价超出2万余元/平米，预估2021年还将有近20个新楼盘进到2万 势力。

上年昆明住宅成交均价为14806元/㎡

依据克而瑞给予统计数据显示：

○2019年，昆明住宅成交均价为13931元/平米；

○2020年这个数为14806元/平米，增加了6.28%。

市区已经有29个项目平均价破2万

那样，现阶段昆明有多少个楼盘均价早已越过2万余元价位呢？

1月8日全新统计分析则表明，昆明现阶段正在销售工程中，平均价超出2万余元项目一共有29个。

在其中昆明官渡区有11个，占该区域全部正在销售新项目数量（158个）的7%，产品以改善型为主导。

昆明官渡区平均价超出2万余元/平米新项目

西山区有14个，占全部正在销售新项目（95个）的15%上下。

西山区平均价超出2万余元/平米新项目

盘龙区平均价超2万元在售新楼盘有3个，各是：

世博生态城蓝湖左邻右舍（2万余元/平米）

俊发逸天峰（3.3万余元/平米）

美丽的顺心计（总价格470万余元/套，独栋别墅商品，总建筑面积283—405平米）

五华区有1个，即德润北京香山府（2万余元/平米）。

昆明商业服务去化周期哪儿最多？

住宅板块哪儿最火？

近郊区各县市区供给量哪儿较大？

2020年，全国各地财政政策将原银行信贷网络资源喜好房地产业、地方政府融资平台，转移到中小型企业等传统产业行业；社会发展融资规划与M2同期相比持续增长，促进实体经济发展趋势，市场现实购买力和潜在性消费力不断提升。

在此背景下

2020年昆明房地产业市场情况怎样？

2021年又把如何选择？

依据昆明锐理数据公布的《2020年昆明房地产业市场调查报告》展示。

土地交易市场

在土地资源市场，昆明主城区供货土地资源208宗，交易量178宗，共为82家单位参拍，在其中著名地产商30多家，多土地溢价成交；拿地企业及盈率不断攀升，房企拿地市场竞争激烈。

土地拍卖市场中，以11月25日在下午呈贡区斗南规划区中间16宗约559.79亩土地市场竞争较为白热化。该地块吸引住12家地产商（海康、绿城集团、新城区、龙湖、华侨城、龙光地产、中海国际、新的希望、广州恒大、非凡、绿化、深圳市盈瑞东）争夺，在长达两小时，各自经过145和165轮竟价，各自股权溢价163.73%、179.56%交易量。

2020年，昆明土地出让较去年下降近31%；虽然在融资环境缩紧、土地价格上涨、盈利空间压缩的大环境下，土地成交依然占供给的88%，土地溢价率逐渐飙升，做到10.81%。

昆明锐理数据经理梁红霞详细介绍，尽管2020年一级市场供应降准降息，但整体市场交易量占比较2019年仅降低3％，同时2020年仍有着新入房企拿地，且总体市场吸引住82家地产商共同努力，在其中品牌房企做到30多家，表明整体实力地产商仍积极主动在昆明合理布局。

与此同时，随着昆明城市格局扩张，市场稳步发展，但是随着中心城区土地越来越低，且成本较高，市场关注度逐步向周边区域拓宽。

住宅市场

昆明住宅市场2020年供给量扩大，交易量较去年下降15%，总量呈显著上涨趋势。截止到2020年末，昆明市场住宅总量932.27万平方，去化周期近13月。

板块关注度怎样？

官南和东南方板块，在板块供需中占有相对较高的占比。

价钱谁最高？

价格上，分获前三位的板块分别为：

· 核心板块

·昆明滇池板块

·官南板块

在其中官南板块总量最大，达187.8万㎡；去化周期最多为次核心板块。

哪一种建筑形态最受欢迎？

住宅市场管理层产品都是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高档新项目增加，高层住宅销售业务较2019年明显下降，价格上高层和洋房产品平稳增长，高档住宅价钱呈跌势。

大伙儿常买多大面积房子？

从总面积段来说，在今年的70-110㎡刚需产品交易量扩大，而130㎡左右总面积段交易量显著缩小；与此同时，在今年的高档新项目增加，200㎡之上供应和销量增长幅度大，市场分裂显著。

整体而言，昆明住宅市场相对性稳定，保持身体健康的发展态势，市场分裂显著，刚性需求与豪宅别墅成为主流。

企业办公市场

2020年商业房产市场供货341.75万㎡，交易量170.29万㎡，市场平均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场总体供过于求；同期相比2019年新增加供货下挫17%，销售面积下挫21%，成交均价下挫1%，受市场总量及市场需求饱和状态产生的影响，供、销、价均有一定的下挫。

在总量与去化层面，2020年昆明商业房产市场总量不断上涨，去化周期持续增加，截止到2020年末，商业房产市场总量达到1414.7万㎡，做到近年来的巅峰，同期相比19年增加14%，去化周期达99.7月，去化压力很大。

分板块来说，商业房产市场总体供应较去年平均有所下降，呈贡板块供货与销售较多，但是价格较去年降低21%，仅次昆明滇池板块的价钱降幅。

2020年昆明商业服务市场总体供过于求，平均价不断下降；截止到年底商业服务新增加99.44万㎡，市场销售47.99万㎡，平均价16220元/㎡，总量696.02万㎡，需174月（约14.5年）才可以化。

将商业服务市场分板块来说：

呈贡、北市、次核心、核心、官南、东南方好多个板块供给量仍然比较高，在其中仅东南方板块维持供应均衡；

价钱则香山板块以2.69万余元/㎡位居第一；

总量与去化层面，呈贡板块总量最大做到140.72万㎡，而去化周期最多是指北市板块与次核心板块。

办公楼市场

2020年昆明办公楼供货较2019年上涨幅度比较大，交易量下降，2020年总共新增加51.93万㎡，市场销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，总量264.46万㎡，需169月（约14年）才可以化。

办公楼总体供过于求：

供货比较多的是呈贡板块达13.02万㎡;

价格上以1.88万余元/㎡的上海世博板块最大；

总量则是以次核心、高新和昆明滇池板块最大。

公寓楼市场

昆明公寓楼市场总体供过于求，供、销、价较19年平均明显下降；2020年公寓楼新增加供货190.38万㎡，市场销售103.47万㎡，平均价9150元/㎡，总量454.22万㎡，需53月（约4.4年）才可以化完。

2020年办公室市场官南、呈贡和东南方板块供给量较多，呈贡、高新科技、官南板块交易量比较高，呈贡、东南方和官南板块总量规模最大，上海世博板块去化周期最多。

除此之外，昆明近郊区三各区县（平静、晋宁、嵩明）建筑项目已超60多个，更具有20好几家国内知名地产商，在其中平静承揽主城区外流为主导，是当前近郊区区域开发新项目数最多的地区，而嵩明和晋宁则有着多个百亩以上文旅产业股票大盘。

2020年近郊区三各区县交易量与供给量比较大平静，平静土地资源销售总额占三各区县总营业额78%；

近郊区土地交易以住宅为主导，晋宁商住用地供货比较大；

但今年土地溢价水平最高的是嵩明，盈率达6% 。

梁红霞剖析，“房住不炒”将是将来很长一段时间的主基调。昆明产品住宅总体去化周期做到13月，库存量不断上涨，去化周期自去年4月起呈线性增长，预估2021年库存量将稳步增长，去化周期还将继续增加，将会对销售量与价格造成较大的影响。

现阶段，昆明市场还是要以80-145㎡刚性需求、刚改产品为主；但从2020年各产权性质的交易量同比指数分析，改进类物业管理将是未来发展趋势。

由来：央视财经频道、春城晚报（新闻记者：王利绚）、都市时报、昆明整体规划、小象房鉴所

由来： 掌上春城