10月25日下午，襄阳市政府新闻办公室组织召开宜城市进一步推进农村土地改革新闻发布会。会议上，宜城市政府副市长谭涛报告了宜城市农村土地制度改革的三项试点情况。

据了解，宜城市于2015年被国土资源部确定为湖北省唯一的农村宅基地制度改革试点城市，2016年9月增加了两项改革内容：农村集体经营土地入市和征地。承担农村土地制度改革三项试点任务，在各级领导的关怀和领导下，坚定改革方向，坚持改革底线，大胆创新，积极实践，取得显著成果，改革工作得到国土资源部、省、襄阳、人民日报、中央电视台等新闻媒体深入报道，荣获全国“国土资源节约集约化模范县(市)”，接受国务院通知的奖励，去年获得湖北省首届“改革奖”。

围绕“三个主要”，提高改革凝聚力

把土地制度改革作为重中之重，夯实主体责任。国家试点既是荣誉，也是责任。宜城市坚持提高政治地位，认真贯彻落实习总书记“四个有益于”（有利于增加经济发展动力，有利于社会公平正义，有利于提高人民幸福感，有利于激发干部群众主动性）改革规定，有效承担“省委直接抓，试点地方党委承担”主体责任，成立了以市委书记为组长、市长为第一副组长的改革领导小组。政协副主席实际落实，制定实施计划和工作路径图，加强调度、监督和考核，形成一级责任制。

把保障农民权益作为首要责任，提高人民幸福感。宜城市坚持以人为本，从农民人民利益的角度谋划和推进改革，充分尊重农民集体主体性和个人意愿，把话语权交给农民，始终把保障农民土地权益放在首位。关键是计算耕地保护账、农民增收账、村集体收入账，不断增强农民的幸福感、幸福感和归属感。

以可复制可推广为主要目标，产生“宜城经验”。基于传统农区、经济中游、无特殊政策的现状，敢于承担责任，向内挖潜，激发内生动力。明确“试点先行，吸取经验，从点到面、全球铺开”改变构思，探索“奠定基础，管长远，可持续，惠民”改革方式适当稳步推进。例如，农村宅基地制度改革优先考虑郊区、城镇、平原、山丘四种试点村，生成各种改革样本，在全市复制推广。

巩固五大基础，激活改革源动力

宜城市以农村土地制度改革五项基础工作为突破口，摸清基础，全面分析，统筹规划，筑牢改革底盘。

加速“多规合一”编制，夯实规划，引领基础。坚持规划第一，调整健全相关规划，先后编制城市化发展规划、农业产业发展规划、城镇总体规划、村庄建设规划等一系列规划，实现统一操纵、统一布局、相互对接、同步实施。今年，全市50%的村庄建设规划已经完成。

了解集体商业用地和家庭财产，巩固市场改革的基础。根据调查，掌握城市集体建设用地存量和估算规模，选择确定关键市场区域和市场方向。从市667块集体建设用地中选取85块558.4亩，纳入首批市场推广计划。

突出农村土地征收核心内容，夯实征收改革基础。经计算，预计征收范围将缩小25%，集体利益用地范围将定义为6类25小项；进一步规范征前风险评估、征中民主协商、征后信息公示等，既简化了合并批准后的实施程序，又规范了征前通知的公开程序；对被征地农民实行多元化保障，主要采用留地、留物业安装、征前一次性养老保险预付制度，免费提供技术培训和就业安置。目前，9个乡镇污水处理站（34.35亩）和开发区污水处理站（73亩）按照征地制度改革规定报省国土资源部批准；2018年6批土地，面积557.63亩。

建立基准地价体系，夯实同权同价基础。以2015年土地利用现状变化调查数据库为基础，完成城市集体建设用地分级和基准地价评估，形成标准化的地价体系，与国有土地基准地价体系对接，为城市统一土地市场建设提供依据，明确“同样入市，同权同价”价格形成机制。

建立村民事务理事会，夯实村民自治基础。“如何改变，如何做，农民来决定”。全市所有村都成立了村民事务理事会，将宅基地分配、有偿使用、自愿有偿撤出、村集体土地增值收入分配等与农民切身利益密切相关的事项纳入联合会工作范围。工作流程公开，开三次征求意见会，看四次公示墙，充分发挥民主，接受监督。

切实推进改革五项创新，增强改革动力

宜城坚持可复制、可推广的改革方向，以问题为导向，因时制宜，创新方法，解决问题，增加改革新机遇。

多元化处理宅基地历史遗留问题。根据逐户调查测量，我市共有10.66万个11.24万个宅基地(其中一户一宅占86.96%、一户多宅占8.16%、4.87%有户无宅占4.87%；占地面积8.63万家，占81%；私人交易2.14万家，占20%)。依照“尊重历史，遵循民声”制定《宜城市农村宅基地历史遗留问题处理办法》，分为三个时段(1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，1982年2月13日至1987年9月3日《湖北省土地管理实施细则》实施前，1987年9月3日至2015年12月31日)，定义是否超出面积，妥善处理5500多个历史遗留问题“房地一体”76899份房地产权证。

用村人均耕地面积倒算确定宅基地面积规范。收集全国21个省的宅基地面积规范和14个县（市）2900多个代表性宅基地样品进行分析讨论，将宅基地面积根据土地类型确定，改为人均耕地面积作为重要参考因素。规范分为三类：一是城市规划区原则上集中连片建设，户均土地不超过90平方米；二是城市规划区外，镇政府所在地和传统集镇实行集中统一建设、多个联合建设和新社区建设，不超过140平方米；三是传统农区按村人均耕地1亩以下1亩—2亩、2亩以上，各自实行160亩、180、200平米规范。

全区实行超面积宅基地阶梯性有偿使用。过去宅基地超占面积严重，超占部分实施“分段 调整”阶梯支付，定义区域不超过时间段，确定区域超过多少，根据调整系数确定支付多少，基准价格按区域分为五个等级，村民自治调整规范，实施“多收多收少收”。有偿服务费“村收村支”。目前，宅基地超面积有偿使用已全覆盖，已扣除7.7万户1500多万元，占应收账户的96%，主要用于宅基地回购和村公益慈善。

宅基地多渠道流转和撤出顺畅。农民宅基地退出意向较弱，使用意向较弱“时间换空间，梯度腾退”促进宅基地退出的方法：一是强制有偿使用，逐年提高一户多户的有偿使用规范；二是转变功能，鼓励流水镇莺河村附近闲置宅基地改造，发展新的农村旅游形式，增加生活收入；三是跨区域经营，打破村庄经营限制，允许宅基地在城镇农村户籍之间腾退。例如，流水镇新建了落花潭新社区，吸引了附近村组的农民搬进来；四是政策项目指导，全区推进增减挂钩，探索宅基地“三权分置”，引导宅基地退出。三年来，农民自行有偿退出宅基地1160户3114亩。

分段累进法确定了土地增值收益调整金的比例。根据财政部、国土资源部确立的调整基金基本比例，选择近五年来我市交易的138块经营用地，计算分析成本和利润分配情况，按亩平价格分段累计缴纳调整基金（亩平价格15万/亩以内的部分按12%计算；16万—按20%计算30万元部分；—50万/亩部分，按30%计算；超过50万/亩的部分，按40%计算)“高价多调，低价少调”，中国、团体、个人土地增值收益分配机制产生公平互通。

突出五大成果，聚集改革凝聚力，聚集改革凝聚力

宜城坚持全民共享改革成果，共同推进改革，造福民生。

它构成了一些可以推广的系统和方法。36项改革核心体系，提高改革目的、标准化和可操作性；17项专项研究成果，确保改革事半功倍；建立了10项市、村三级联动工作机制，形成了以理论支撑体系、以制度指导试点、以制度推进改革、以实践证明成效的闭环方式。

实践了一批可复制的经典案例。加强案例总结提炼，丰富改革成果，初步形成“迁村腾地建新区”“改造兴农旅”“美丽乡村的环境整治”“就近工业城镇化”等7个经典案例，及其“宅基地超面积阶梯有偿使用”“组合政策激励自行有偿撤出”等待经验方式。

总结了一些修改法的改革建议。将改革的制度管理和实践探索提升到修订方面，分别对《土地管理法》和《物权法》提出四项修订建议，对《担保法》提出一项修订建议。其中，各种形式确保了农民“户有所居”、《土地管理法》（修正案）证实了宅基地执法监督权限下沉等制度的有效性。

释放了一批改革发展红利。一是促进集约用地节约。新宅基地面积规范实施后，户均农民建房面积降低30%以上。流水落花潭、雷河七里等6个农民聚居区正在建设中，可集中搬迁6200户3万人。二是盘活闲置资产，改革使腾退宅基地和现有土地由“睡财产”变为“活资产”。三是扩大创收方式，根据土地流转、农房抵押贷款等渠道增加农民财产收入。例如，我市农房抵押贷款312户1.46亿元，助推农民扩大生产，发财致富。四是增强集体利润。目前已有8块42.97亩集体建设用地入市，总成交价573.46万元。其中，流水镇刘台村1.11亩营业用地入市后，村集体利润22万元。五是规范建房行为，做到“没有规划，没有审计，没有设计，没有建房，没有设计，没有建房”。六是美化村庄环境，催生流水“醉美莺河”、刘猴胡坪、小河高康等一批美丽乡村。

锻造了一些关键的改革力量。200多名优秀基层干部参与改革，重视20多名改革成果突出的干部，为城市改革提供了强有力的人才支持。